美国按揭贷款利率本周急剧攀升，创下四年来最大单周涨幅，债券市场抛售浪潮正以最直接的方式冲击普通美国家庭的购房梦，并在关键中期选举前夕将住房可负担性问题推至政治风口浪尖。
据房地美（Freddie Mac）周四（10月1日）公布的数据，截至10月1日，30年期固定按揭贷款平均利率升至7.28%，较前一周跳涨25个基点，为2022年10月以来最大单周涨幅，并将美国按揭利率推至2023年底以来的最高水平。此轮利率飙升的背后，是美国国债市场遭遇四年来最惨烈的月度抛售——9月份美债录得四年来最差单月表现，10年期美债收益率随之触及逾20年高点。
推动利率上行的核心逻辑在于：市场预期美联储将在9月加息之后再度收紧货币政策，以应对因特朗普政府伊朗战争及人工智能相关支出激增而加剧的通胀压力。与此同时，政府债务规模扩张与企业为AI基础设施建设大举借贷，共同推高债券收益率，进而传导至按揭市场。抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）数据显示，截至9月25日当周，按揭贷款申请量下滑6%，已连续第四周录得下降。
住房市场的寒意正在蔓延至整体经济，并在中期选举前数周成为共和党执政的政治隐患。民调显示，美国民众对生活成本螺旋式上升的担忧与日俱增，而特朗普此前已将住房可负担性列为其执政核心议题之一。
债市抛售传导：利率从6%以下急速攀升至7.28%今年年初，30年期按揭利率一度跌破6%，为2022年9月以来首次，彼时市场对降息周期的预期尚存。然而，美以联军对伊朗发动打击后，局势急转直下。
随着中东地区大宗商品出口受阻、通胀预期在全球范围内升温，按揭利率自2月低点持续攀升。进入9月，利率起点已升至6.71%，随后债市历史性抛售将其进一步推高至7.28%。
美国人感受债市抛售冲击最直接、最迅速的渠道，正是住房市场——按揭利率与10年期美债收益率高度联动。通胀压力、政府债务扩张以及AI建设浪潮带来的企业大规模融资需求，三重因素叠加推高债券收益率，令按揭借贷成本持续承压。
市场陷入停滞：买家观望，卖家撤退利率的急速上行已令住房市场交易活动近乎冻结，市场参与者的描述印证了数据背后的寒意。
“看房基本上停了，”南卡罗来纳州格林维尔的房产经纪人Don Wessel说，“我在市中心有不错的房源，那是最热门的地段，但没有人来看。”他预计，随着假日季临近，市场将进一步走软，“我认为卖家现在只有一个短暂的窗口期，之后买家就会彻底退出市场。”
买家面临的困境是多重的：房价处于历史高位，首付压力沉重，加之高企的业主协会费用和房产税，首次购房者的财务测算愈发难以成立。丹佛房产经纪人Anthony Rael指出，高端市场的买家因受可负担性约束较小，仍保持一定活跃度，“他们手头现金充裕，能拿出20%、30%的首付。但在50万美元以下的低端市场，看房很多，却没有实质性活动，没有报价。”
卖家同样陷入两难。乔治亚州居民Adam Wharton今年7月购入新房后，将旧房于9月初挂牌出售，起初反响热烈，四天内便收到全价报价，但买家随后因利率跳涨而撤单。"自那以后，什么都没有了，没有预约看房，没有报价，"他说。 由于旧房按揭利率仅为3.35%、月供不足1000美元，Wharton并不急于出售，目前正考虑将其转为出租，等待市场回暖后再重新挂牌。
“锁定效应”重燃：库存改善势头恐遭逆转在此轮利率飙升之前，住房市场曾出现一丝回暖迹象——困扰市场多年的"利率锁定效应"（lock-in effect）开始松动。
过去数年间，大量房主为保留疫情期间锁定的超低利率，不愿出售现有住房，导致市场库存急剧萎缩，房价在需求疲软的背景下仍屡创新高。今年8月，库存水平已逐步接近疫情前水平，部分房主因家庭或工作原因开始放弃低利率、重新入市。
然而，利率重回7%以上，可能令这一来之不易的改善势头戛然而止，将卖家重新"锁"回市场之外。"大家脑子里装的都是2%、3%、4%的按揭利率，"Wharton说，这句话道出了当前市场僵局的根源。
房企业绩承压：KB Home、Lennar相继示警利率上行的冲击已在上市房企的财报中清晰呈现。
美国最大上市房建商之一KB Home上周公布，第三季度营收同比下降20%，交付房屋数量同比减少19%，并承认自6月以来市场条件已明显恶化。 KB Home执行董事长Jeffrey Mezger表示：
“更高的按揭利率进一步压缩了可负担空间，加之地缘政治不确定性和更广泛的经济逆风，许多潜在买家在购房决策上变得更加谨慎。”
按交付量计算位居全美第二的房建商Lennar Corporation上月同样将第三季度营收、新订单及调整后盈利的同比下滑，归因于买家可负担能力的持续恶化。
纳什维尔房产经纪人Jake Kennedy的表述更为直白：
“油价飙升、就业市场低迷、一场无人想要的战争，这些都是灾难的配方。我认为，任何一直在主动或被动寻找房源的人，现在又多了一个暂停购房计划的理由。”
政治压力：住房可负担性成中期选举敏感议题住房成本的急剧攀升，正在将经济压力转化为政治风险。特朗普曾将住房可负担性列为其执政的核心使命，并推出包括限制投资者收购独栋住宅在内的一系列措施。然而，按揭利率的持续上行令这一承诺面临严峻考验。
随着中期选举临近，共和党正竭力维持对参众两院的控制权，而民调显示生活成本已成为选民最关切的议题之一。住房市场的持续低迷，不仅是经济问题，更是执政党难以回避的政治账单。
2026年原本被市场寄望为住房市场复苏的起点，但按照当前轨迹，这一预期正在落空。“我仍然看到市场在下行，而且即将进入假日淡季，”Don Wessel说。
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